¿Hay diferencias entre las propuestas de PSOE y PP sobre vivienda? ¿Podrían resolver el problema?

La búsqueda de soluciones al problema de la vivienda en España lanzó esta semana a PSOE y PP a una pugna parecida a las que se producían entre los puestos de los antiguos mercados de abastos: “¡Tengo diez medidas, oiga! ¿Hay quién dé más?” “¡Pues yo, doce, vengan, que estoy que lo tiro!”. Las propuestas de los dos partidos mayoritarios se podrían resumir en dos, movilizar suelo público para construir viviendas y poner en marcha diversas medidas fiscales que, según ellos, facilitarán la puesta en alquiler de parte de los pisos vacíos existentes. También coinciden en avalar a los caseros para garantizar que cobran el alquiler y las hipotecas de los jóvenes. Para poner su plan en marcha el PSOE se enfrenta al problema de que cinco de sus medidas necesitan la aprobación del Congreso. Las del PP dependen de que llegue al gobierno, salvo las que corresponden a las trece comunidades autónomas donde está en el poder.

Para tener un parque público de alquiler como en el resto de Europa, España necesitaría 1,5 millones de viviendas

Según el Banco de España, en este país hay casi cuatro millones de pisos vacíos (400.000 en grandes ciudades). En su último informe anual el supervisor cifró la necesidad acumulada de vivienda hasta 2025 en 600.000 unidades. Se estima que cada año se necesitan unos 210.000 pisos para los nuevos hogares. La vivienda pública en España es solo el 2,5% del total, frente al 14% en Francia o el 34% en Países Bajos. Para levantar un parque público de alquiler similar a los europeos, haría falta incorporar 1,5 millones de viviendas. Habría que construir un 150% más de todo lo edificado al año en España durante una década. El proyecto del gobierno socialista no es tan ambicioso.

Pedro Sánchez, ha puesto su plan de construcción en manos de la nueva Empresa Pública de Vivienda, a la que se han transferido dos millones de metros cuadrados de suelo residencial procedente de Sepes, la entidad pública gestora de suelo. En estos terrenos se construirán viviendas sociales de alquiler asequible. Alberto Núñez Feijóo, presidente del PP, también quiere movilizar suelo público para vivienda en alquiler, pero añade la propiedad y suma la recalificación de terrenos para edificar casas en lugar de equipamiento, como colegios, residencias de ancianos o centros de salud.

El Estado ha transferido ya a la empresa nacida de Sepes 3.300 viviendas, prometiendo que otras 13.000 de la Sareb —el banco malo que absorbió los activos inmobiliarios tóxicos de la banca— se incorporarán de forma inmediata y 17.000 “progresivamente”. Otra promesa es un nuevo plan estatal de vivienda en 2026, que aumentará las ayudas a jóvenes, mayores, personas con discapacidad y residentes en zonas degradadas. Este compromiso no se cumpliría de adelantarse las elecciones. También están en riesgo las medidas que debe aprobar el parlamento porque PNV y Junts no apoyan la intervención en el mercado de la vivienda, aunque sea tan tímida como la de Sánchez, que no acepta la propuesta de Podemos de rebajar los alquileres por ley.

Por el contrario es posible que parte del plan del PP se ponga en marcha más o menos pronto porque Feijóo ha arrastrado a los presidentes autonómicos de su partido a comprometerse con él. Su idea es aumentar el tamaño de las ciudades construyendo viviendas de protección oficial públicas y privadas, incentivando a promotores y constructores, siguiendo el peligroso modelo de los años 80 y 90 que generó la burbuja inmobiliaria.

Como es habitual en el PP, sus medidas fiscales se reducen a la bajada de impuestos “a quien compra, a quien alquila una vivienda y a quien la pone en arrendamiento”, en palabras de su presidente. El gobierno del PSOE pondrá en marcha una exención fiscal del 100% del IRPF para propietarios que alquilen su vivienda según el Índice de Precios de Referencia, aunque no estén en zonas tensionadas. La diferencia entre ambos partidos está en las penalizaciones. Los socialistas propondrán al Congreso que las viviendas turísticas se consideren un negocio y tributen como tal. También pretenden condicionar las ventajas fiscales de las sociedades de inversión inmobiliaria (socimis) a la promoción de vivienda de alquiler asequible y limitar la compra a los extracomunitarios no residentes —adquieren unas 27.000 casas al año—, subiendo al 100% el impuesto que pagan. Esta propuesta está en el aire porque depende también de que la Unión Europea legisle al respecto.

El PSOE asegura que su intención es blindar la vivienda protegida construida por el Estado, garantizando por ley que mantenga indefinidamente su titularidad pública, frente al modelo de VPO, con la pérdida de esta condición a los 15 años, que defendía anteriormente. El PP incluye rebajas fiscales a la transmisión de la propiedad, algunas de competencia autonómica. Además, en los pisos de alquiler asequible de promoción privada, deja la gestión a la empresa durante 75 años. Varios ayuntamientos del PP, como el de Madrid, están ya construyendo bajo esta fórmula sumada a la recalificación de suelo dotacional.

La distancia entre las medidas concretas de ambos listados no es muy grande, otra cosa son los adornos dialécticos. Por eso los grandes inversores interesados en mantener el negocio inmobiliario promovieron nada más conocerse las propuestas la recomendación de un pacto de Estado sobre la vivienda. Los medios de comunicación de la progresía mediática han sido simples instrumentos para difundir la idea, no olvidemos que el gran capital internacional está en su accionariado. Feijóo ha condicionado el pacto a que el PSOE retire la ley que limitará las acusaciones populares; pero al mismo tiempo ha admitido que existen coincidencias entre las dos propuestas en materia fiscal pues benefician a los caseros. Las similitudes no están solo ahí.

El pacto sería posible si en materia de construcción el PSOE incluye casas para la venta en suelo público, algo que probablemente hará en el plan para 2026. En fiscalidad sería suficiente con que el PP aceptara alguna penalización simbólica. Feijóo quiere recuperar la desgravación por la compra de vivienda habitual, un factor que junto a la bajada de tipos de interés cebó la burbuja inmobiliaria de principios de siglo. Que el PSOE lo aceptara podría deberse al cálculo electoral, como sucedió en tiempos de Zapatero cuando se discutía su eliminación. Hay que tener en cuenta que Sánchez dejó la declaración de zonas tensionadas en manos de las CCAA y que los rentistas, tranquilizados repetidas veces por la ministra del ramo, Isabel Rodríguez, salen beneficiados en las propuestas.

Sea mediante pacto o por separado, desde el gobierno central o los autonómicos, ¿son estas propuestas eficaces para solucionar el problema de la vivienda en España? Para responder debemos explicar que la situación actual nace de la enorme y creciente brecha de desigualdad social, sumada a la interrupción en la construcción de vivienda pública y en la venta de una parte importante de la edificada en décadas anteriores a fondos buitre por parte de los gobiernos autonómicos y municipales en manos del PP.

La realidad es que los ricos y los especuladores acumulan pisos mientras la mayor parte de los ciudadanos no puede lograr el techo que les garantiza la Constitución. Según el Informe del mercado inmobiliario de la agencia Lucas Fox, la compra de viviendas con precios que superan los 2,5 millones de euros creció un 7% en 2024. En contraposición, el Banco de España afirma que el 45% de los inquilinos está en riesgo de pobreza y aumenta el número de personas que comparten piso. Los sindicatos de inquilinos se preguntan cuanto costarán los alquileres asequibles que propugnan Gobierno y PP cuando el indice de referencia para subirlos se situó en el 2,28% interanual en diciembre de 2024, un incremento propio de una burbuja.

Los precios a finales de 2024 habían subido un 8,1%, según el Índice de Precios de Vivienda del INE. Un 9,8%, la vivienda nueva y un 7,9% la de segunda mano. En 2025 el precio de los pisos seguirá aumentando por encima de la inflación, llegando a un 5%, estima Bankinter. A pesar de esto, el número de hipotecas no deja de crecer. Según el INE, en octubre del año pasado las inscritas en los registros de la propiedad fueron 51.535, un 60,8% más que en 2023, alcanzando un importe medio de 150.556 euros, un 7,3% más. Las medidas del PSOE no podrán contener ni el alza de precios ni la compra por parte de especuladores. Las del PP incluso empeorarían la situación al fomentar la compra con bonificaciones fiscales. Las anunciadas rebajas de tipos de interés del Banco Central Europeo también contribuirán a la subida al abaratar el coste de los créditos, lo que tiene el efecto psicológico sobre los compradores de asumir más deuda.

El 76% de los inquilinos no puede ni pensar en convertirse en propietario con un alza de precios por encima de la inflación

La compra para quienes están en las franjas salariales más bajas, incluso para las medias, es imposible. El Banco de España constata que seis de cada diez hogares no tienen el ahorro suficiente para poder comprar una vivienda. Del resto, el 40% tendría que dedicar más del 35% de su renta a pagar la hipoteca, superando el umbral recomendado para poder hacer frente al resto de los gastos. Es decir, el 76% de los inquilinos no puede ni pensar en convertirse en propietario.

Mientras, se han comenzado a ver los efectos de la ley de vivienda de 2023 en Cataluña. Los fondos buitre que controlan la mayor parte del parque en alquiler de la comunidad están vendiendo centenares de pisos porque con el tope en el precio no ganan lo suficiente. Con la venta libre obtienen beneficios. Blackstone, Vivenio y Cerberus se desprenden de las casas una a una al finalizar los contratos. Su marcha no supone que vayan a aumentar las viviendas de alquiler asequible en Cataluña y contribuirá al monopolio de estas empresas en otras comunidades autónomas a donde están trasladando sus inversiones. Solo una aplicación de la ley a nivel estatal obtendría resultados generales y definitivos.

Solo actuaciones gubernamentales directas sobre los precios y para garantizar un techo digno a todos los ciudadanos acabarían con la crisis

Respondemos a la pregunta inicial. Solo actuaciones gubernamentales directas sobre los precios, para mejorar los ingresos de los más desfavorecidos y para garantizarles un techo digno acabarían con la crisis. Ni en las doce medidas de Sánchez ni en las diez de Feijóo está la solución.